Parte I – 1. Condomínio Edilício: b) Forma de instituição do condomínio

Um condomínio novo pode representar um desafio a mais para quem o está administrando. Isso porquê são necessários diversos documentos aos quais o novo gestor pode não estar familiarizado.

É importante seguir os passos abaixo pois eles ajudaram

Confira abaixo procedimentos e passo-a-passo para regularização e registro de condomínios novos

O processo para registro do condomínio

  1. Expedição do Habite-se (pela construtora/ incorporadora).
  2. Inscrição das escrituras definitivas das unidades no Cartório de Registro de Imóveis.
  3. Elaboração da Convenção, com assinatura de proprietários de no mínimo 2/3 das frações ideais do condomínio.
  4. Convocação da primeira Assembléia para eleição de síndico e conselho consultivo.
  5. Solicitar o desmembramento do IPTU por unidade.
  6. Registro do condomínio no Cartório de Registro de Imóveis, juntamente com a Convenção.
  7. Inscrição do condomínio no CNPJ, que torna automática a inscrição no INSS (esta é necessária para o condomínio ser empregador).

Convenção do condomínio

  • Em geral, as construtoras já antes de construírem o condomínio, devem registrar uma minuta da convenção do local e do seu regimento interno. Ou seja: mesmo antes de ser ocupado pelos moradores, o lugar já tem suas regras para convivência. Claro que os condôminos podem – e em muitos casos devem – alterar esses documentos para que o local de sua moradia reflita suas vontades, como deve ser.
  • Pela complexidade e importância deste documento, é recomendável contar com o auxílio de um advogado especialista em Direito Imobiliário para a redação.
  • A Convenção não pode ter itens que contrariem as leis municipais, estaduais e federais.
  • Para aprová-la e torná-la obrigatória para todos, é preciso a assinatura de titulares de 2/3 das frações ideais do condomínio.
  • Não é necessário convocar assembleia para colher as assinaturas ou ratificar a decisão, quando se realiza pela primeira vez a Convenção.
  • Para mudanças posteriores em seu texto, é preciso aprovação de titulares de 2/3 das frações ideais, em Assembléia

1a. Assembleia (AGI – Assembleia Geral de Instalação)

  • Normalmente é convocada pela construtora/ incorporadora.
  • Elege-se o primeiro síndico, definindo previamente sua remuneração caso o mesmo venha a ser remunerado por isto.
  • Elege-se o conselho consultivo.
  • Se a Convenção não foi elaborada pela construtora/incorporadora, pode-se escolher uma comissão para redigir o documento, ou deixar essa tarefa a cargo do síndico e conselho consultivo. Pela complexidade e importância deste documento, é recomendável contar com o auxílio de um advogado especialista em Direito Imobiliário para a redação.
  • Somente com a minuta da Convenção pronta, contendo as assinaturas de 2/3 dos proprietários titulares das unidades, é que se pode regularizar o condomínio junto ao Registro de Imóveis.

Desmembramento do IPTU

  • Quando a construtora ergue um prédio ou um “condomínio horizontal”, o IPTU é único, pago pela totalidade do terreno. Após a obtenção do “Habite-se”, registro da Convenção e realização da 1a. Assembléia, é necessário solicitar à prefeitura o desmembramento do IPTU, para ser cobrado de cada unidade, de acordo com a fração ideal correspondente.
  • Ainda assim, será mantido um IPTU comum, referente às áreas comuns do condomínio, como garagens, jardim e outros (despesa ordinária).
  • O desmembramento geralmente deve ser solicitado à Secretaria de Finanças do seu município.

Registro do condomínio

  1. O condomínio só pode ser ocupado após a prefeitura expedir o Habite-se. Este é um documento fornecido à construtora/incorporadora, em que se autoriza a ocupação e uso de edifício recém-concluído.
  2. Deve ser feito o registro das escrituras definitivas das unidades, no Cartório de Registro de Imóveis.
  3. Inscrição do condomínio no Cartório de Registro de Imóveis, com a respectiva Convenção.

Como tirar o CNPJ do condomínio

  • É o Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica. O condomínio precisa desse registro porque, apesar de não pagar imposto de renda (é associação sem fins lucrativos), vai reter imposto de renda dos funcionários na fonte.
  • Realizando a inscrição no CNPJ, o condomínio automaticamente estará se registrando no INSS como empregador.
  • Informações sobre documentos necessários, como e onde realizar a inscrição: site da Secretaria Federal da Fazenda.

1a. taxa condominal

  • É Lei: Taxas condominiais só podem ser cobradas a partir da entrega das chaves, que só pode ser realizada após a expedição do Habite-se.
  • O Habite-se é um documento fornecido à construtora/incorporadora pelo poder municipal, em que se autoriza a ocupação e uso de edifício recém-concluído.
  • É ilegal também a isenção de pagamento de taxa condominial para as unidades vazias, ainda não vendidas pela construtora/incorporadora.

LEGISLAÇÃO:

1. Código Civil: Condomínio Edilício -Lei 10.406/02: Arts. 1.331 a 1.358
Parte Especial
Livro III – Do Direito das Coisas
Título III: Da Propriedade
Capítulo VII – Do Condomínio Edilício

FORMAS DE INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO

Art. 1.332 – Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no cartório de registro de imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III – O fim que as unidades se destinam.

Parceira:
EAGLE Condomínios.
Administração | Síndico Profissional | Jurídico | Imóveis
11 4262 1108 | 11 98641 3450
www.eaglecondominios.com.br

 

Leia mais:

1.Código Civil: Condomínio Edilício – Lei 10.406/02

. a) Definições gerais do condomínio edilício;

. b) Forma de instituição do condomínio;

. c) Convenção do condomínio;

. d) Direitos e deveres dos condôminos;

. e) Obras e construção no condomínio;

. f) Conservação do terraço de cobertura;

. g) Adquirente é responsáveis pelos débitos condominiais;

. h) Seguro obrigatório;

. i) Eleição e competências do síndico;

. j) Destituição do síndico;

. k) Convocação da assembleia geral;

. l) Alteração da convenção de condomínio;

. m) Deliberações e quórum das assembleias;

. n) Conselho fiscal;

. o) Regras para a extinção do condomínio .

Gostou do conteúdo? Compartilhe:

Deixe uma resposta