Parte I – 1. Condomínio Edilício: e) Obras e construção em condomínio

OBRAS E CONSTRUÇÃO NO CONDOMÍNIO

Para cuidar da segurança e da durabilidade das edificações brasileiras, a ABNT publicou uma nova norma, a 16.280. O regramento começou a valer a partir de 18/04/2014 e foi revisado em agosto de 2015.

Agora, para executar uma reforma dentro da unidade condominial, o proprietário/morador deve apresentar para o síndico um plano de reforma e uma ART  (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), assinados, respectivamente, por um engenheiro ou arquiteto que deverá acompanhar a obra – antes do início da mesma.

– Tozzi e  Cruz Arquitetura –

Responsabilidade

A pergunta que fica, porém, é: o síndico terá condições de julgar se aquela obra, ou projeto, realmente não trarão prejuízos para a coletividade?

Por um lado, a responsabilidade realmente é do profissional que apresenta a ART ou RRT – caso o pior aconteça, ele será responsabilizado na Justiça comum e no seu órgão de classe.  Por outro, esse profissional está sendo contratado para executar um serviço, e a ART pode dizer uma coisa e ser executada outra – e nesse caso, o síndico pode vir a ser responsabilizado por não ter fiscalizado a obra corretamente.

Daí a importância do síndico exigir sempre o projeto detalhado como mencionado acima e com a assinatura do profissional, além de fiscalizar, na medida do possível, se a reforma está seguindo o que diz o documento. Dessa forma, o síndico – e a edificação – ficam resguardados.

Custos

O indicado é que o síndico, para se precaver, também conte com um especialista para analisar as obras que serão feitas nas unidades autônomas. Como contratar esse serviço envolveria custos, é importante discutir sobre quem arcará com ele.

Uma assembleia pode debater o tema e deliberar que o morador que estiver tocando uma obra em sua unidade deverá arcar com os custos de uma consultoria independente, escolhida pelo condomínio, para analisar a obra em questão, dando mais transparência e segurança na aprovação das alterações.

Outra opção é que o condomínio arque com o custo, o que poderia elevar um pouco o valor da taxa condominial.

Há ainda a possibilidade de se contar com apenas um  profissional: um engenheiro ou arquiteto que preste esse serviço tanto para o morador como para o condomínio.

A votação necessária para essa deliberação é a maioria simples dos presentes na assembleia, ou seja, 50% mais um dos condôminos participantes, considerando a fração ideal de cada.

Vale lembrar que esse tipo de parecer pode ser dado por um profissional recomendado pela administradora de condomínio, mas que esse serviço geralmente não está incluído na taxa mensal cobrada comumente pela empresa.

 

Eagle Condomínios – Administração, Síndico Profissional, Jurídico e Imóveis.

 

Infrações

Mas e se morador simplesmente não quiser informar o síndico sobre a execução da obra?

“Nesses casos, o síndico pode denunciar a obra junto à prefeitura ou entrar na Justiça pedindo a paralisação da reforma”, ensina Rose Lopes, da administradora Eagle Condomínios.

Em São Paulo | Osasco a diretora da administradora Eagle Condomínios, Rose Lopes e o Síndico Profissional Davi Vasconcelos explicam como alguns condomínios já lidam com a necessidade de aprovação prévia das obras.

“Certos empreendimentos simplesmente proíbem que o material de construção suba até a unidade. Sem avisar o síndico e o zelador, o morador não consegue fazer a reforma”.

Além de proibir a entrada do material, o condomínio pode barrar também os trabalhadores que estiverem executando a obra.

Os maiores problemas no horizonte na aplicação da norma 16.280 da ABNT são os condomínios populares.

“há algumas edificações cujas paredes são estruturais – e nesses casos, nenhuma pode ser removida. Se três andares retiram a mesma parede, já prejudica”, ensina Davi Vasconcelos, da área de produtos e serviços da Eagle Condomínios.

Riscos de desabamento

Depois do desabamento de um prédio no Rio de Janeiro, em 2012, muitos condomínios ficaram preocupados com as condições de suas estruturas. Para tirar qualquer dúvida sobre o assunto, o ideal é que se aprove em assembleia a visita de um perito para avaliar as mudanças sofridas pela edificação. Nesse caso, os moradores devem permitir a entrada do especialista em suas casas, para que assim seja possível mapear as alterações já feitas, além de possivelmente corrigi-las.

Áreas comuns

No caso de obras e reformas em áreas comuns do condomínio, a mudança é menos impactante, já que depende apenas do síndico, e este sempre teve que ter em mãos uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) para qualquer tipo de obra na edificação.

LEGISLAÇÃO:

1. Código Civil: Condomínio Edilício -Lei 10.406/02: Arts. 1.331 a 1.358
Parte Especial
Livro III – Do Direito das Coisas
Título III: Da Propriedade
Capítulo VII – Do Condomínio Edilício

Art. 1.341 – A realização de obras no condomínio depende:

I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

II – se úteis, de voto de maioria dos condôminos.

Parágrafo 1º – As obras ou reparos necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

Parágrafo 2º – Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.

Parágrafo 3º – Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão impedimento deste, por qualquer dos condôminos.

Parágrafo 4º – O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

Art. 1.342 – A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, dependera da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.

Art. 1.343 – A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.

 

Parceira:
EAGLE Condomínios.
Administração | Síndico Profissional | Jurídico | Imóveis
11 4262 1108 | 11 98641 3450
www.eaglecondominios.com.br

Parceria: 
Adriana Cruz
Arquiteta e Urbanista
(11) 4713-1719 / 4784-4694

Leia mais:

1.Código Civil: Condomínio Edilício – Lei 10.406/02

. a) Definições gerais do condomínio edilício;

. b) Forma de instituição do condomínio;

. c) Convenção do condomínio;

. d) Direitos e deveres dos condôminos;

. e) Obras e construção no condomínio;

. f) Conservação do terraço de cobertura;

. g) Adquirente é responsáveis pelos débitos condominiais;

. h) Seguro obrigatório;

. i) Eleição e competências do síndico;

. j) Destituição do síndico;

. k) Convocação da assembleia geral;

. l) Alteração da convenção de condomínio;

. m) Deliberações e quórum das assembleias;

. n) Conselho fiscal;

. o) Regras para a extinção do condomínio .

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