Condômino faz locação por temporada via aplicativos e agora?

Muito se fala em proibir as locações por temporada em unidades residenciais, feitas por aplicativos, tendo como motivação uma suposta alteração de destinação, implicações sobre a segurança do prédio ou mesmo sobre sua manutenção. Mas a principal questão a ser pensada pelos síndicos e demais condôminos é: NOSSA LEGISLAÇÃO PERMITE TAIS PROIBIÇÕES?

A Constituição Federal diz ser inviolável o direito à propriedade e, garantido este direito, a propriedade deve atender à sua função social; e a nossa Carta diz ainda, em seu Art. 170, Inciso II, que a ordem econômica será fundada na livre iniciativa, observado o princípio da propriedade privada.
Ora, a propriedade representa a união do domínio mais a posse, e conforme o Código Civil, é exercida por aquele que usa e goza do imóvel (Art. 1.196 c/c 565), com o direito de fruir e dispor livremente de suas unidades (Art.1335,I). De outro lado, é dever deste proprietário perante o condomínio, com ou sem locação, preservar a salubridade, segurança, sossego e bons costumes (Art. 1336, IV).

Em termos estritos de locação, a lei pertinente a este assunto permite o aluguel por temporada quando o imóvel é destinado à residência temporária do locatário, motivada por lazer, participação em cursos, tratamento de saúde, realização de obras em seu imóvel, entre outros fatores que decorrem tão e somente de determinado tempo. Esta locação não pode ser contratada por prazo superior à noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel (Lei de locação, Art. 48), diferente do que determina a Política Nacional de Turismo, quando define meios de hospedagem. Esta, em relação aos condomínios, os define como empreendimentos tipo Flat a partir do momento que tenham 60% ou mais de suas unidades destinadas à hospedagem (Art. 24, II, b da Lei 11.771/09);

Inexiste, portanto, na legislação brasileira, qualquer base para restrição à locação por temporada feita através de aplicativos, sequer nos limites em que o condomínio pode disciplinar em Convenção, previstos no Art. 1334 do Código Civil, pois ainda que as assembleias sejam soberanas, é certo que as deliberações não podem ser ilegítimas ou ilegais. O Advogado Dr. Cristiano de Souza Oliveira, considera, com base neste entendimento, que o condomínio sequer pode proibir o uso pelo condômino de aplicativos gratuitos como o couchsurfing, pois não há como separar ou diferenciar o visitante dos familiares nem de locatários por temporada.

Isto posto, resta ao condomínio prevenir eventuais transtornos gerados por esse tipo de locação, preservando o patrimônio de todos, através de normas que responsabilizem o proprietário por danos em áreas comuns; exijam comunicação prévia sobre os hospedes para acesso na portaria; e; por fim, com base um cadastro sempre atualizado, possam identificar se o uso do aplicativo resulta de iniciativa de proprietários e não de locatários que sublocam as unidades (Este caso é irregular perante a lei e terá que ser denunciado ao proprietário locador).

Morar em condomínio representa compartilhar um investimento, ou seja, todos rateiam despesas pela garantia do uso da propriedade, sempre dentro da preservação do interesse coletivo, o qual, entretanto, não pode se sobrepor à legislação .
Fonte: Revista Direcional – ed. 230

 

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